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估价视点‖土地评估——路线价法的应用

文章出处:未知网责任编辑:弘尚咨询作者:弘尚咨询人气:发表时间:2016-06-30 11:49【

弘尚娱乐 www.webvigour.com 土地估价的方法中,路线价法是用的较少的一种方法,由于它使用的范围比较小,主要适用于街地,和商业繁华区域,对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例,且土地市场要规范,特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。

一、路线价法的概念

路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地,设定标准深度,求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上,即得到该街道的路线价。

路线价估价法是依据路线价,再配合深度指数表和其他修正率表,用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。

二、路线价法的理论依据

路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大,土地价值随临街深度的增加而递减,一宗地越接近道路部分价值越高,离开道路越远价值越低。临街统一接到的宗地根据其地价的相似性,可划分为不同的地价区段。在同一路线价区段内的宗地,虽然地价基本接近,但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异,地价也会出现差异,所以需指定各种修正率,对路线价进行调整。街道不同的路段,路线价也不相同,如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异,同一路段也可以划分成两种不同的路线价。繁华街道有时候需要附设不同的路线价;住宅用地区域差异较小,所以住宅区的路线价比较长,甚至几个街道路线价都相同。因此,路线价法实质上也是市场法的一种,但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响,市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围,寻找案例,在区域因素和个别因素中修正,这也是区别去市场比较法的地方。路线价是标准宗地的单位地价,可看做比较实例,对路线价进行各种修正可视为因素修正。因此路线价法的理论基础也是替代原理。

三、路线价法的计算公式

路线价法的基本公式是:宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积

运用路线价法时,如遇街道两边的宗地有特殊情况存在(如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等),除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正,此时公式为:

宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积

或者

宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额

四、路线价估价法的操作步骤

1. 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。(路线价区段是指具有同一路线价的地段。在划分路线价区段时,可及性相当的地段,应分为同一路线价区段。)

2. 确定待估宗地的临街深度和其他因素条件。(查阅土地登记资料或者进行实地踏勘,调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度,使用年期等具体条件。)

3. 确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。(按照调查到的待估宗地的临街深度和其他条件修正系数,对照深度修正系数表和其他条件修正系数表,分别确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。)

4. 估算宗地地价。(根据路线价和修订系数,对路线价进行系数修订,得到待估宗地的地价。)

五、路线价的深度修正方法

l 四三二一法则

该法则又被称为慎格尔法则,是由J.A.Zengele在提出并最早使用的法则。其含义是:将标准深度100ft(注:1ft=0.3048米)4等分,随着离道路的距离的增加,每一等份的价值占路线价的比例分别为40%、30%、20%、10%.如果深度超过100ft,每一等分25ft的价值占路线价的比例依次为9%、8%、7%、6%.

l 苏姆斯法则

该法则认为深度为100ft深的土地价值,前半街50ft部分占全宗地总地价的72.5%,后半50ft部分占27.5%,后半50ft部分占7.5%,若再深50ft,则该宗地所增的价值仅为15%。

l 霍夫曼法则

该法则是1866年由霍夫曼创立的,认为深度为100ft的标准宗地,将标准深度4等分的情况下,随着离道路距离的增加,每等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%、12.3%。

l 哈柏法则

该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比。

六、其他宗地条件修正系数编制

1.宽度修正

对临街土地特别是临街商业用地来说,地块临街宽度不同,其地价是不相等的。由于临街商店街面的宽窄不一,商店对顾客的吸引力会有所差异,进而影响到商店营业额,所以在路线价估价中,必须考虑宽度修正。其计算方法是同一路线价区中进深相等的样本,考虑在不同宽度情况下反应在土地价格上的变动情况,最后确定宽度条件下的修正系数。

2.宽深比率修正

一般情况下,大型的商业建筑物,进深较大,地价会锁着地块深度的正价,土地价值逐步降低。另一方面,由于商店大、铺面宽、外观醒目,同样会增加对顾客的吸引,所以对大型的商店单独采用宽度修正不太实际,而且也难于操作,因此,采取商店的宽度与深度的比率系数来反应地价的修正情况

3.容积率的修正

一般情况下,路线价只是代表一定容积率水平下的地价,随着容积率的增加,地价一般会上升。因此,在同一区段中,抽查不同容积率水平下的平均地价,可得到容积率修正系数。

4.出让、转让年期修正

V=a&pide;r×[1-1/(1+r)n ]

式中 V——地价 a——年地租 r——还原利率 n——出让、出租或转让、转租年期。

5. 朝向修正

对住宅用地而言,由于建筑物的朝向不同,就决定了房屋的坐落,房屋的坐落、朝向又对房屋的销售价格产生影响。那么从房屋售价中扣除成本后所余的地价,也因朝向不同而又所差异,需进行地块环境条件影响修正。

6. 地价分配率修正

地价分配率是将土地单价(或平面地价)调整、分推到各楼层的比率。一般来看,随着楼层数的增高,地价分配呈递减趋势。当趋于某一临界值后,地价分配又呈现增加的势头。为了评估需要,必须制定一个统一的地价分配以反映楼层一句楼层高低,楼层地价在地块总价中所占的比例。

七、路线价估价法的应用。

以下总结一下各种地形运用路线价法的运算过程。

临街深度/m

未满4

满4未满8

满8未满12

满12未满15

满16未满18

深度指数/(%)

130

125

120

110

100

表1

       

满4未满8

60

     

满4未满8

66

63

   

满8未满12

72

69

66

 

满4未满8

75

74

71

68

未满4

78

77

75

73

70

深度起/m 深度迄/m

未满4

满4未满8

满4未满8

满4未满8

满4未满8

表2

图1

实例计算

u 平行四边形宗地,以其高位临街深度,按照深度指数计算单价(宗地1、10)

u 平行边与临街线一直的梯形宗地,以其高度为临街深度,按临街深度指数求得其单价后,再视其上下两边长度比率,利用价值进行加价或减价修正,其修正的数额以不超过原计算的单价两成为限。平行边与临街线垂直的梯形宗地,以其两边中点的连线为其临街深度,按临街深度指数计算其单价,不再进行加价或减价修正(宗地2、5)

u 正三角形(三角形的一边为临街线者)的宗地,以其高度为1/2为临街深度,安林杰深度指数计算其单价(宗地3)

u 逆三角形(三角形的一定点在临街线上者)的宗地,以其在临街线上的顶点与底边重点垂直距离的1/2,及底边重点的深度为起讫深度,比照袋地计算其单价(宗地4

u 街廓纵深在36m以下这,应以中间线分前后两部分,分别按其深度计算其临街单价(宗地6)

u 宗地深度较深,超过里地线者,其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算其单价。

1) 宗地1为平行四边形临街地,深度为14m,查表1临街地深度指数表得知其深度指数为110.单价=5000×1.1=5500(元)
) 宗地2为临街地,深度为17.5m,查表1临街地深度指数表得知其深度指数为100. 单价=5000×1=5000(元)

3) 宗地3为正三角形临街地,高12m,取其高度一半作为临街深度,深度为6m,查表1临街地深度指数表得知其深度指数为125.单价=5000×1.25=6250(元)

4) 宗地4为逆三角形地,其在临街线上的顶点与底边中点的垂直距离为15m,得其袋地起讫深度为7.5m到15m,查表2袋地深度指数表得知其深度指数为71.单价=5000×0.71=3550(元)

5) 宗地5为平行边与临街线垂直的梯形临街宗地,以其两边中点的连接线为其临街深度,则其临街深度为8m,查表1临街地深度指数表得知其深度指数为120.单价=5000×1.2=6000(元)

6) 宗地6为两面临街地,总深度为36m,以其中间线分前后两部分,临街深度均为18m,查表1临街地深度指数表得知其深度指数为100.单价5000×1×1/2+3000×1×1/2=4000(元)

7) 宗地7为袋地,且深度超过里地线7m,且深度超过里地线7m,可视其受两面临街地的影响分成两宗地计算其路线价,查表2袋地深度指数表得知其深度指数为66,临街地价为5000和3000,单价5000×0.66×9/16+3000×0.66×7/16=2722.5(元)

8) 宗地8为袋地,按路线价为3000元计算,查表2袋地深度指数表得深度指数为66.单价 3000×0.66=1980(元)

9) 宗地9平行边与临街线垂直的梯形临街宗地,且为路角地。以其两边中点连线为临街深度。宗地临街深度为11m,查表1临街地深度指数表得深度指数为120,并按要求加成旁街线路价一成。单价5000×1.2+2000×0.1=6200(元)

10) 宗地10为路角地,宗地深度为8m,查表1临街地深度指数表得深度指数为120,单价5000×1.2+2000×0.2=6400(元)

在2012年的土地估价师考试中,也是出现了一道关于路线价法求取土地价值的计算题,由于平时各位从业人员在工作中很少会遇到运用到路线价法,这个在我们平时工作中不经常用的估价方法成为考试的一个重点,可能会让很多考生大跌眼镜吧。路线价法的难点还是在于搜集资料,确定路线价,如果确定了路线价。路线价法需要较多的实际交易案例,建立健全的数据库,对于北京来说,大型商圈就有20-30个,工程量之大可想而知。有了这样的一个数据库,相信路线价法才能发挥它的作用,才能体现出它快速提现土地价格的一个优点。

注解:

路角地:路角地的计算要按具体路线价区段的加成规划进行修正,加成的幅度因路线价、城市发展情况、临街附近的构筑物情况的不同而异、一般来说,加成不超过旁街路线价的三成。(图1宗地7、8)

袋地:袋地的单价依其深度的起讫,按袋地深度指数进行修正。袋地形状为平行四边形、梯形、三角形,其起讫深度比照临街地方法计算;袋地位于临街地与里地上者,其单价应以袋地单价与里地单价按面积比例平均计算其单价(图1宗地7、8)。里地的单价按路线价四成计算(里地地价与路线价四成相差悬殊者,里地应单独划分区段)。

里地线:标准深度的连线被称为里地线。里地线与道路之间的区域成为临街地或表地,里地线以外的区域被称为里地。

标准深度:城市中,随着土地离道路距离的增加,道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市政地的标准深度。(本文作者:国策评估 汪芳)

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